二手房交易流程、贷款及所需的相关资料

mafeng1974

一、上海二手房交易流程（通过中介）：
1、买方看好房子，决定购买，通过中介公司与卖方确定该房尚未出卖，由中介公司将产证原件和卖方身份证复印件留下。
2、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)
3、确认房屋是清白的，签意向金（或定金）协议书，买方通过中介公司将意向金（或定金）交给卖方。
4、买卖双方通过中介公司就买卖合同的各项条款进行协商。(价格、房内设施、首付、过户期间、交房时间、户口迁移、物业维修基金及过户等)
5、买卖双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后将草案文本转化为正式文本。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。 　　
6、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款，交中介费，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。 　　
7、 一般在20个工作日后新的《房地产权证》能够办出。买方凭《收件收据领取》。　　
       
二、买方需要贷款的　　
前面1-4项与无贷款的基本相同。　　
5、要求中介公司将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，初步判断买方是否符合贷款条件。　　可能出现以上两种情况：　　A、 主贷人资信很好，一定能够贷全额，那么中介公司会要求先签合同，然后凭此买卖合同，约买方一同办理贷款手续（可能要求卖方配合）。　　B、 主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司一般会建议先办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。　　
6、贷款审批下来后。买方将首付款给卖方。　　
7、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。　　
8、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。　　房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。　　
9、 银行放款至卖方指定帐户。

三、二手房登记所需的资料：
1、上海市房地产登记申请书（原件）
2、当事人身份证明（原件及复印件）
3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）
4、房地产权证（原件）
5、房屋平面图（原件二份）
6、地籍图（原件二份）
7、契税凭证（原件）
8、房地产买卖合同（原件）

注意事项
    一　委托书     房地产权利人为自然人，委托书需公证（其中香港公证文书须加盖转递章确认；台湾地区公证文书须经上海市公证员协会核对并出具证明；外国公证文书须经所在国外交部或其授权的机构及中国驻该国使(领)馆认证）。     
    二　公证　     合同一方当事人为境外单位或个人（包括无国内身份证者），合同需公证。   
    三　办件期限　     自受理登记申请之日起20日内。如补件，文件补齐日为受理日。   
    四　应缴费用     （一）交易手续费：     1.存量非住房按成交价的0.5％，由受让人缴纳     2.新建非住房由转让双方各按成交价的0.08％缴纳     3.新建住房按每平方米3元，由转让方缴纳；存量住房按每平方米5元，由转让双方各缴纳50％     4.房屋交换按差额部分的0.5%,由支付差额一方缴纳；继承、遗赠、公有住房出售不交手续费     （二）登记费：     土地300元/件；住房80元/套；非住房550元/登记单元；车位80元/个 由权利人缴纳     经济适用住房、配套商品房、公有住房出售减半收取登记费     农民利用宅基地建设的住房，不收房屋登记费，只收取权属证书工本费10元/本 由权利人缴纳     （三）图纸费由房地产交易中心代收     （四）契税、印花税由相关部门征收或代收