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二手房交易流程、贷款及所需的相关资料

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发表于 2013-6-13 09:14:23 |显示全部楼层
一、上海二手房交易流程(通过中介):
1、买方看好房子,决定购买,通过中介公司与卖方确定该房尚未出卖,由中介公司将产证原件和卖方身份证复印件留下。
2、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)
3、确认房屋是清白的,签意向金(或定金)协议书,买方通过中介公司将意向金(或定金)交给卖方。
4、买卖双方通过中介公司就买卖合同的各项条款进行协商。(价格、房内设施、首付、过户期间、交房时间、户口迁移、物业维修基金及过户等)
5、买卖双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后将草案文本转化为正式文本。然后打印(一般至少需要五本),双方亲笔签署,合同即时生效。   
6、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款,交中介费,去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。   
7、 一般在20个工作日后新的《房地产权证》能够办出。买方凭《收件收据领取》。  
       
二、买方需要贷款的  
前面1-4项与无贷款的基本相同。  
5、要求中介公司将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司,做初步评审,初步判断买方是否符合贷款条件。  可能出现以上两种情况:  A、 主贷人资信很好,一定能够贷全额,那么中介公司会要求先签合同,然后凭此买卖合同,约买方一同办理贷款手续(可能要求卖方配合)。  B、 主贷人资信很一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷,中介公司一般会建议先办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。  
6、贷款审批下来后。买方将首付款给卖方。  
7、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。  
8、20个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证》,以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。  房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。  
9、 银行放款至卖方指定帐户。

三、二手房登记所需的资料:
1、上海市房地产登记申请书(原件)
2、当事人身份证明(原件及复印件)
3、委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件)
4、房地产权证(原件)
5、房屋平面图(原件二份)
6、地籍图(原件二份)
7、契税凭证(原件)
8、房地产买卖合同(原件)

注意事项
    一 委托书     房地产权利人为自然人,委托书需公证(其中香港公证文书须加盖转递章确认;台湾地区公证文书须经上海市公证员协会核对并出具证明;外国公证文书须经所在国外交部或其授权的机构及中国驻该国使(领)馆认证)。     
    二 公证      合同一方当事人为境外单位或个人(包括无国内身份证者),合同需公证。   
    三 办件期限      自受理登记申请之日起20日内。如补件,文件补齐日为受理日。   
    四 应缴费用     (一)交易手续费:     1.存量非住房按成交价的0.5%,由受让人缴纳     2.新建非住房由转让双方各按成交价的0.08%缴纳     3.新建住房按每平方米3元,由转让方缴纳;存量住房按每平方米5元,由转让双方各缴纳50%     4.房屋交换按差额部分的0.5%,由支付差额一方缴纳;继承、遗赠、公有住房出售不交手续费     (二)登记费:     土地300元/件;住房80元/套;非住房550元/登记单元;车位80元/个 由权利人缴纳     经济适用住房、配套商品房、公有住房出售减半收取登记费     农民利用宅基地建设的住房,不收房屋登记费,只收取权属证书工本费10元/本 由权利人缴纳     (三)图纸费由房地产交易中心代收     (四)契税、印花税由相关部门征收或代收   
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发表于 2013-6-13 20:53:42 |显示全部楼层
谢谢马哥的分享。
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发表于 2013-6-19 10:06:43 |显示全部楼层
很详细,实用
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